家を売る時・買う時に必要な売買契約書とは?その効果と紛失した際の方法とは?

売買契約は売主と買主の間でモノを売る際に買主が売主に対して代金を支払う契約です。
民法上では売買契約は口頭による口約束のみで成立することになっていますが、自分の家を売買する際においては売買契約書を製作することで住宅建物取引業法で定められています。

この家を売却した後の売買契約書が有ると大きな効果を発揮します。
家を売った後の確定申告で初めて必要となる書類ですがその効果は凄まじいものです。

また、この売買契約書は不動産会社が売主として買主へ売却する場合も個人と個人の売買を不動産会社の仲介する場合も売買契約書の作成が必要になってきます。
その売買契約書ですが当事者の氏名や住所、支払い期間など様々な項目を明記することが決められています。

ここではそんな売買契約書について説明します。
また、売買契約書の効果や紛失した際の対処法についてなども紹介しますので是非覗いてみてくださいね!

読むことで家を売却する前に準備が出来るのでスムーズに行えることはもちろん、家の購入時の売買契約書がどれほど重要なものなのかが理解できて無くしてしまってもすぐに対処できることが可能です。

売買契約書とは?

家を売る時・買う時に必要な売買契約書とは?その効果と紛失した際の方法とは?

珠機の説明をした通り家の売買における契約する際の約束をするに多くの項目が記載されている契約です。
契約書には『当事者の名前/住所/対象物件の所在地などの物件を特定できる情報/売買代金/支払い期間/方法/引渡し期間/違約金』のことなどが記載されており、ハッキリと書き示す必要があります。

もし買主が購入する事を口にした後に撤回をしても、それは売買契約を締結する前であれば契約が成立していない為、買主は何もペナルティーなどはありません。これは家の売買契約書の特徴の1つと言っても良いでしょう。
家の売買契約の際には売買契約書以外にも重要事項説明書というものが書面で交付されます。
その売買取引に関して重要な事項を十分に理解するために必要な書面なので必ず売買契約の締結前に不動産会社が書面を交付して説明しなければいけないことになっています。

売買契約書の手順

初めて家を購入する方にとっては物件の見学や契約、代金の支払いなどが全て初めてなので何から始めていいものか分かりませんよね。
少しでも家の売買の流れを知ってもらいたいので簡単にまとめて説明します。
  1. 購入したい物件の探す
  2. まずは様々な物件を見学して自分が気に入った家を絞り込み購入を決断します。

  3. 買主から売主へ申し込みをする
  4. 購入希望条件を記載した申込書に記名・捺印をして売主へ提出します。
    もし価格の交渉をしたい場合は交渉したい希望金額を書いて提出しましょう。
    また、申し込みの際に売主へ申込金(10万円程度)を支払うこともあるので注意しましょう。
    この時の申込金は契約しない時には全額が返金されます。

  5. 売主が買主へ売却する旨を回答する
  6. 売主が買主の購入条件などをみて買主に売却するかどうか判断します。
    価格交渉をする場合はこの時に行います。
    売主はそれに対して拒否をしたり、買主の希望金額よりも高めに金額を提示することもあります。

  7. 売買契約書を作成する
  8. 売買契約書は不動産業者が1社のみであれば業者の方が作成してくれますが、2社以上の仲介をする場合はいずれかが売買契約書を作成して、もう1社はその内容を確認して修正などがあれば調整します。

    売主が不動産会社である場合も売主が作成して仲介業者へ契約書を提示することもありますし、仲介業者が作成して売主の承諾を得ることもあります。
    また、売主が不動産会社で買主と直接取引によって仲介業者を介していない場合は売主が売買契約書を作成します。

  9. 買主が売買契約書を契約前に確認する
  10. 買主は売買契約の当日に初めて出された契約書を見るか説明を受けてから理解することは難しいです。
    専門用語もたくさんある売買契約書なので確認作業は解約の当日ではなく前もってしておくことが重要です。
    また、不安な点や気になる点がある場合は出来るだけ整理して不動産会社に質問をするのも良いでしょう。
    ただし、売買契約書を預けてから2,3日掛かりますので早めに打診しましょう。
    因みに買主側から売買契約書を見せてほしいと要望しない限り見せてくれないことが多いため必ず自分から売買契約書の確認の要望を伝えましょう!

  11. 手付金や必要書類の準備
  12. 売買契約の際に支払う手付金を金融機関から出金するなどして準備します。
    手付金以外にも契約時に使用する印紙代も必要になるため予め何が必要なのか不動産会社に確認してから準備しましょう。
    その他にも必要書類など必要なものがあれば契約時に住宅ローンの申し込みをスムーズに行うことも出来ます。

  13. 重要書類を見ながら詳しい説明を受ける
  14. 売買取引において重要なことを記載した重要書類説明書を不動産会社が交付し、重要書類の説明を受けてもらいます。
    この重要書類の説明は必ず売買契約よりも前に実施することが義務付けられていますし、その日程も不動産会社から連絡が来るはずです。

  15. 売買契約の締結・手付金の支払いを行う
  16. ココからようやく売買契約の締結を行います。
    売買契約書の内容の説明を受けてお互いに納得すれば後は記名と押印をすれば契約が成立です。
    この時に最初に手付金を支払いますが必ず領収書を受領するようにしてください。
    また、手付金の契約時に持参して現金で売主へ渡すのではなく、事前に振り込むように要請されることもあります。
    もし、振り込む場合でも出来る限り前日などにすることをオススメします。
    不動産会社や売主によっては売買契約の翌日の振り込みでも良いと言うこともありますので相談しましょう。

  17. 住宅ローンを申し込む
  18. 売買契約が締結すれば住宅ローンの申し込み手続きを行います。
    引渡しが数か月先であれば急ぐ必要はありませんが、逆に契約してすぐに必要であれば契約後速やかに申し込み手続きを始めることになります。
    希望する金融機関の融資申込書などの必要書類に記名・押印をして書類などを提出して審査の結果を待つことになります。

売買契約に必要な書類とは?

家の売買に必要な書類一式を紹介します。
引渡し時点で必要な書類などは以下の通りです。
  1. 実印
  2. 印鑑証明書(3か月以内に発行されたもの)
  3. 住民票
  4. 所有権登記済証もしくは登記市議別情報通知書
  5. 抵当権抹消類
  6. 本人確認書類
  7. 固定資産税評価証明書
  8. 固定資産税・都市計画税納税通知書
  9. 戸建の場合⇒建築確認通知書及び検査済証、設計図書
  10. 土地・戸建の場合⇒土地の実測図、境界確認書、越境の覚書
  11. マンションの場合⇒管理費、修繕積立金の確認書、パンフレット、管理規約

これらの書類については予め不動産会社から支持がありますので従いましょう。
また、この12個の中には「購入時の売買契約書」というのはありませんので不動産会社から購入時の売買契約書については何の指示もなく終了する時もあります。

売買契約書がないと困ること

家を売る時・買う時に必要な売買契約書とは?その効果と紛失した際の方法とは?
家を売却時に発生する税金に困る
家を売却した後は確定申告を行います。
確定申告は所得税を確定するために行うのですが居住用財産である家を売却した場合プラスの譲渡所得が発生した場合は所得税が追加で発生して逆にマイナスの場合は譲渡損失が発生した場合は所得税を取り戻すことが出来ます。

所得費とは家を売却した購入金額から減価償却費を控除した価格になります。
購入した価格なので場合によっては何十年前もの価格になります。

譲渡価格は家を売却した時の売却金額で譲渡費用は家を売却した際の仲介手数料などになります。
この2つの尾直近の取引のため正確に把握できるのですが過去の取得費については購入当時の昔の契約書がないと把握できないので処理をするのが非常に大変になります。

概算取得価格
所得比が不明な場合は概算所得費というもので所得費が計算されます。
概算取得費は譲渡価額の5%なので指揮を表すと、、

『譲渡価額−取得費=譲渡価額×95%』

となりますので大きな利益が出てしまいます。

本来であれば所得税を払わなくてもいいのですが家の購入時の売買契約書がないばかりに所得税を支払わなければいけない場合もありますので注意する必要があります。

売買契約書がない場合の対処方法

家の購入時に売買契約書が紛失した場合は所得費を売買契約書以外での書類で証明できれば概算所得費を用いなくても大丈夫です。
以下のような方法で取得費が分かれば取得費の実額を採用することも可能です。
  • 通帳などの出金履歴で証明できる場合
  • 住宅ローンを書いた金銭消費賃借契約書で証明できる場合
  • 家の購入当時のパンフレットなどで価格が分かる場合
  • 全額を住宅ローンで借りて謄本の抵当権制定金額と購入金額が等しい場合

もし売買契約書を紛失した場合は確定申告時にこれらの証拠書類を可能な限り用意して信憑性を高めましょう。
また売買契約書が紛失した理由を伸述書に書いて税務署に提出します。

以上が売買契約書を紛失した場合の代わりとなる証明書についてです。

売買契約書があるおかげで

家を売る時・買う時に必要な売買契約書とは?その効果と紛失した際の方法とは?

居住用財産は購入時から価格が下がっているケースが多いため売却すると譲渡損失が発生します。
価格が下がっているケースでは売買契約書によって所得費が明確になっていると譲渡損失をきちんと算出されます。
譲渡損失が発生すると所得税の還付『居城用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』でのみ受け取ることが可能です。

この『居城用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』は家を売却した後、3年間の源泉微収額の還付を受けられる為譲渡損失を明確に示せるので家の購入時の売買契約書の効果が大きいです。

たった1枚の売買契約書が毎年、源泉微収を数十万引かれている方は譲渡損失によっては3年間で源泉徴収額の還付で数百万円程度受け取ることが出来ます。

なので売買契約書は家の売り買いが終わったからと言ってすぐに捨てずに分かりやすいように大切に保管しておきましょう!