不動産売買契約書の項目とポイント

家やマンション、土地などを購入または売却する際には不動産売買契約書が必要不可欠になります。

 

ただ不動産売買契約書には不動産の専門用語がたくさん並んでいて内容によっては理解できなく契約終了後に後悔する方がいたり、注意点を見逃すなど不安に感じる方が多くいます。

 

万が一、不動産売買契約書を締結する際には自分自身が不満にならないように事前にその項目を知っておいた方が良いでしょう。

 

不動産売買契約書の構成

一般的には不動産売買契約書を不動産会社の「全国宅地建物取引業保証協会」「(財)不動産適正取引推進機構」が作成した標準契約書を利用しています。
大手の不動産会社では書式を利用することが多いですが多少内容が異なることがあります。
実際の不動産売買契約書の基本項目は以下のように構成されています。

  1. 売買物件の表示
  2. 売買代金・手付金等の額・支払日
  3. 土地の実測及び土地代金の清算
  4. 所有権の移転と引渡し
  5. 公租公課の清算
  6. 反社会的勢力排除
  7. ローン特約
  8. 負担の削除
  9. 付帯設備等の引渡し・引継ぎ
  10. 手付解除
  11. 引越し前の物件の滅失・毀損
  12. 契約違反による解除
  13. 瑕疵担保責任
  14. 特約事項

全ての不動産会社が同じような不動産売買契約書の書籍を使用しているわけではありませんが大体はこんな感じです

 

不動産売買契約書で確認するべき項目

不動産売買契約書の項目とポイント

不動産売買契約書の雛形には場合によっては自分自身の契約に不要な内容なども記載されています。
不動産の種類や買い手によって変更となる項目に注意して確認してみましょう!

 

売買物件の表示

購入または売却予定物件の情報が記載されています。

 

一般的には登記記録に基づいた契約や謄本などの資料を参考に記載されているので基本的には問題ありません。
しかし、部屋の面積など細かい数字を注意しながら誤りがないか確認しましょう。
売買対象となる物件が明確であることが売買契約の大前提となっています。

 

売買代金・手付金等の額・支払日

購入予定物件の代金や手付金などの金額と支払日の情報が記載されています。
具体的には以下の項目を注意しながら確認しましょう。

  • 売買代金が正確かどうか確認
  • 手付金額が妥当であるかどうか?
  • 解約手付の場合はいつまでに解約できるのか?
  • 支払い期限に間違いがないのか?

特に手付金は取り扱いする場合はしっかりと確認しましょう。
手付金がどのような手付金(解約手付・証約手付・違約手付)なのか金額に誤りがないのか確認します。

 

所有権の移転と引渡し時期

所有者の移転と物件の引き渡しの時期について記載されています。

 

一般的に代金を支払うのと同時に所有者の移転と物件の引き渡しを行います。
所有者の移転と物件の引き渡しは同時に行われますが不動産取引の実務では代金の支払いの場で所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買い手に引き渡されることで完了することが多いようです。

 

決算後、売り手から引越し期間に欲しいとのことで決算後に引渡しをすることもあります。
買い手側としては必ずしも承諾する必要はありませんが、念のために自分の引越し時期を兼ね合いで判断しましょう。

 

公租公課の清算

不動産売買契約では固定資産税や都市計画税といった公租公課を売り手と買い手の間で清算することが一般的です。
その他の管理費などの費用を清算することもありますので清算は引渡し日を基準に日割りで行われることが多いです。

 

基本的に売買代金と別で清算することも多いですが合計した金額で支払った場合は事前に担当者に相談することにしましょう。

 

ローン特約

不動産を購入すると金融機関などから住宅ローンを借りる方が多いです。
もし住宅ローンの審査が通らなかった場合は無条件に売買契約を解除することが出来る「ローン特約」を売買契約につけることが一般的です。
ただし買い手が必要な手続きを行っていなかったなどによって住宅ローンを組めなかった場合は「ローン特約」を利用することが出来ないので注意しましょう。

 

付帯設備等の引渡し・引継ぎ

部屋の中についているエアコンや照明などの付帯設備を引き継ぐ際にトラブルを避けるにはどの設備を撤去するかを明確に把握する必要があります。
売買契約を締結する前に「引き継ぐ付帯設備」「撤去される付帯設備」をきちんと確認しておきましょう。

 

また引き継ぐ付帯設備については不具合がないのか事前に確認する必要があります。
一般的には契約締結と同時に設備の状況について記載されている「物件状況確認書」が売り手から買い手に渡されることになります。

 

手付解除

様々な理由によって契約締結後に解除することも考えられます。
その為、手付解除の取り決めが不動産売買契約書に記載されています。
因みに手付金額は一般的に「売買代金の20%まで」の範囲で設定されることが多いです。
買い手と売り手の間で同意があれば「手付解除を認めない」や「手付解除可能な期間」など自由に決めることも出来ます。

 

契約違反による解除

契約違反による解除は買い手もしくは売り手のいずれかが>責務不履行となった場合は、相手方との契約を解除する時の取り決めです。
一般的には契約違反によって解除した場合は違約金が「売買代金の20%まで」が範囲で設定されることが多いので万が一のため事前に確認するようにしましょう。

 

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任は売買された物件に隠された瑕疵・欠損などが見つかった場合に売り手が修理責任のことを指します。
また瑕疵によって購入する目的を達成できなかった場合は契約を解除することが出来ます。

 

一般的には買い手が瑕疵を知ってから1年以内だと賠償請求することが出来ますが、万が一瑕疵・欠損などを見つけたら出来る限り早く売主に賠償請求をしましょう。

 

 

最後に

不動産売買契約書の項目とポイント

中には対象物件が古い理由から瑕疵担保責任を負わないと取り決める売り手もいますので、その場合は担当者に相談すると良いでしょう。

 

一般的には買い手が提示した購入条件に売り手が同意した場合、その1週間後に契約締結する事が多いです。

 

売買契約締結当日の流れ

売買契約を締結する当日には売り手と買い手が集まって不動産会社の担当者から説明を受けます。
その時の説明の流れを以下のように行われます。

 

@宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
A重要事項説明で問題が無ければ「売買契約書」を締結する
B売買契約締結後、現金などにより売主に手付金を支払う

 

事前に売買契約書の内容を確認する!

契約締結の日には契約締結の流れで作業が全て行われますので当日に売買契約書の内容を細かく確認することは難しいでしょう。

 

従って、契約締結の2、3日前に余裕を持って担当者から契約書の内容を確認するようにしましょう。

 

不明な条項が有りましたら、担当者に確認して自分が納得いくまで確認するように!